EMLAK SATISINDA DiKKAT EDiLMESi GEREKENLER
Emlak mı satmak istiyorsunuz? İşte emlak satmadan önce yapılması gereken önemli birkaç husus...
a) EMLAK’IN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan emlak kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında emlağın 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödemesi yapılır.
b) EMLAK’IN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Emlağınızın, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
c) KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Emlak satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
d) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler emlağın satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Emlağın satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlağı sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
1- Tapu harcı ödemezler.
2- Emlak satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
3- Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler. Stopaj, gelir vergisi borcunun mükellef yerine üçüncü bir kişi tarafından ödenmesidir. Devlet memurlarının gelir vergileri de maaşlarından kesilir.
e) SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Emlağını satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için emlakğın satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
f) EMLAK SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Emlak edinme tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek.
Satılan emlağın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak emlak miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz konusudur. Bu süre geçtikten sonra emlak kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor. 1998'den sonra alınan emlakların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2-) Verginin Hesabı
Emlağın satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
SONUÇ: Emlak alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek