KiRA KONTRATINDA DiKKAT EDiLMESi GEREKENLER
KİRA KONTRATINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kiracı mısınız? Kiralık ev mi arıyorsunuz? O zaman size özel bir haber...
Kira kontratı nedir?
Kiracı, resmi görevli ve malın sahibi arasındaki yazılı ve sözlü anlaşma, resmi belge.
Kira kontratı yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar
1-Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda imzalamalıdır.
2- Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına mecbur bulunduğu il yazılmalıdır.
3- Daha ilerki zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için muhakkak 'demirbaş' kısmını doldurmaları gerekir.
4- Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar kontratın arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.
5- Kira kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun üzerine kontratın imzalandığı tarih ve imza atılması gerekir.
7- Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonları muhakkak yazılması gerekmektedir.
8- Kiracıdan alınan depozito kontratın özel şartlarında belirtilmesi gerekmektedir.
9- Kiralanan, sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.
10- Kiracı kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.
11- Dairenin; elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri (ısıtma, kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak ödenecektir. İlerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait olacaktır. Kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar malsahibi tarafından ödenecektir. Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır.Tahliye halinde, malsahibine aynı şekilde teslim edecektir.
12- Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz. İlave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı muvafakatlarını almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her ne sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse, eski haline getirebilirler.
13- Kiracı, kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vs. gibi yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak şekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını engelleyici araç ve gereç bırakamaz.
14- Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediği taktirde, her yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.
15- Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin devam edeceğini peşinen kabul eder.
16- Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci sene için yenilenecektir.
17- Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.
18- Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası .................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira bedellerinin ödenmiş olduğu anlamını taşımayacaktır.
19- Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.
20- Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.
21- İş bu kira mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
EMLAK YATIRIM ORTAKLIĞINDA DİKKAT EDİLECEKLER
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan emlak yatırım ortaklğı, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
A- Emlak Yatırım Ortaklığının Amacı
Emlak yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek emlaklara,emlaka dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki emlaklardan kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla emlakların yüksek gelirine ulaşmaktır. Emlak yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili emlaklardan dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki emlakları alım satımından kar sağlayan emlak yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına pay olarak dağıtacak ve emlak gelirini ortaklarına aktaracaktır. Emlakın kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, emlak yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
B- Emlak Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar
Yatırımcılar, emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir.
- Yatırımcılar, emlak sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
- Çok çeşitli emlaklara aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
- Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay alabiliyorlar.
- EYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor. EYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca EYO şirketlerinin ortaklarına kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da gerekmiyor. Dolayısıyla EYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar, hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
- Yatırımcılar, temelde emlak yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece, emlak yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmış oluyor ve bu sayede gemlakın bürokratik satış süreçleri ve müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
- Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören EYO hisselerini doğrudan emlak yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece gelişmekte olan ülkelerdeki emlak getirilerinden yararlanmış olurlar
C- EYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir emlak yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkıdır.
D- Emlak Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak
Emlak yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
E- Emlak Yatırımı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yatırımcı, yatırım yapacağı emlak yatırım ortaklığının karlılık durumu, faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları takip etmelidir.
F- Emlak Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği
EYO'ların portföyündeki emlakların değeri SPK'nın ilan ettiği resmi eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki emlakların rayiç değeri, emlak yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması, proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Emlak Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak mecburiyetindedirler.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun temel görevi nedir?
- Sermaye piyasasının güven açıklık ve kararlılık içinde çalışmsını,
- Tasarruf sahiplerinin yani yatırımcıların hak ve yararlarının korunmasını sağlamaktır.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak emlak yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da oluşabilecektir.
EMLAK SİGORTASINDA DİKKAT EDİLECEKLER
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları
A- EMLAK SİGORTA KAPSAMI
1) Sigortanın Kapsamı
587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.
2) Emlak Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar
1- Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
2- Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.
3- Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar
4- 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.
3) Teminat Dışında Kalan Haller
Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır;
1- Enkaz kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti , alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
2- Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri
3- Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.
4- Manevi tazminat talepleri
4) Emlak Sigorta bedelinin tescili
Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.
5) Aşan sigorta
Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir.
6) Muafiyet
Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır . Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.
7) Sigortanın Başlangıcı ve Sonu
Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer.
EMLAKTA DİKKAT EDİLECEK TEKNİK KONULAR
1- Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı
2- Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerle mi dökülmüş veya hazır betonmu
3- Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmışmı
4- Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi
5- Binanın projesi
6- Zemin etüdü yapılmışmı
7- Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı 2000'in
8- Yapıda kullanılan demir projeye uygun kullanılmışmı
9- Demirler standartlara uygun mu
10- Kullanılan betonun laboratuvar deneyi var mı
11- Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kullanılmış mı? (Kırma taş karıştırılmışsa yanlıştır)
Konutlarda Dikkat Edilecekler
12- Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,
13- Merkezi ve yerden ısıtmalı,
14- Otomatik yangın söndürmeli,
15- Sağlık merkezine sahip,
16- Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,
17- Fonksiyonlu klima,
18- Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,
19- Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar,
20- Merkezi çöp sistemli,
21- Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı,okul, alışveriş merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler biçimindeki siteler.
a) Tamamlanmış daire- bina da dikkat edilecekler
Tamamlanmış bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel şartların dışında;
1- İlgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu
2- İskanı alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.İmar Kanununa göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir.
3- Tamamlanmış bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip geçilmediğinin araştırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.
İnşaat Halinde bir Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler;
b) Tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat edilecekler
1- Binayı yapan müteahhit ile şekil şartlarına uygun bir sözleşme yapmak ve bu sözleşme ile ödenen bedelleri teminat altına almak gerekmektedir.
2- Müteahhidin binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inşaa etmemesi gibi durumlar ile satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması ihtimaline karşı alınacak teminatın ya ilgili müteahhidin başkaca bir mülkünün ipoteği ya da banka teminat mektubu şeklinde olması gerekmektedir.
3- İlgili inşaatı satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde ileride kötü bir sürpriz yaşanmaması açısından yarar vardır.
c) Satımda dikkat edilecekler
Sahip olunulan mülkü satarken;
1- Satın alacak kişinin kimliğinin tespiti.
2- Satışın taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kişi ile taksitleri ödemeyi taahhüt eden kişinin aynı olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli.
d) Satış Sözleşmesi Yapılırken
Türk Hukuk sisteminde gayrimenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrimenkul Satış Vaadi " sözleşmeleri ile geçerli olur.
EMLAK KREDİSİNDE İSTENEN BELGELER
Emlak kredi başvurusunda gerekli belgeler aşağıdaki gibidir;
a) İmza sirküleri
b) Nüfus cüzdanı sureti
c) Ücretliler için aylık net gelirlerini gösteren ücret bordrosu
d) Serbest çalışanlar için vergi levhası fotokopisi
e) Satın alınacak taşınmaza ait:
f) inşaat ruhsatının fotokopileri
g) Kat mülkiyeti tapusu, ya da Kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi, ya da Kat irtifakı tapusu